วิธีผ่อนคอนโดอย่างไรให้หมดไว ลดดอกเบี้ยอย่างมีประสิทธิภาพ

การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง ถือเป็นเป้าหมายสำคัญในชีวิตของใครหลายคน แต่การเริ่มต้นผ่อนคอนโด มักตามมาด้วยภาระผูกพันระยะยาวที่กินเวลานับสิบปี หากขาดความเข้าใจในการบริหารจัดการหนี้ อาจทำให้เราต้องสูญเสียเงินไปกับดอกเบี้ยจำนวนมาก บทความนี้เราได้รวบรวมเทคนิคการผ่อนแบบสมาร์ต ที่จะช่วยให้เราปลดหนี้ได้เร็วขึ้น พร้อมกับประหยัดดอกเบี้ยได้อย่างเป็นรูปธรรม ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนตั้งแต่ขอสินเชื่อบ้านใหม่ การคำนวณวงเงินที่เหมาะสม ไปจนถึงเทคนิคระหว่างการผ่อนที่จะช่วยลดภาระทางการเงินในระยะยาว ไม่สร้างความตึงเครียดให้กับชีวิตของเรามากจนเกินไป
 

ก่อนเริ่มผ่อนคอนโด ต้องเตรียมเงินก้อนแรกสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ก่อนที่จะเริ่มผ่อน การเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินสำหรับค่าใช้จ่ายก้อนแรกถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุด หลายคนมักมองเพียงแค่ค่างวด แต่ในความเป็นจริง การซื้อคอนโดมีค่าใช้จ่ายแฝงอีกหลายรายการที่เราต้องเตรียมเงินสดสำรองเอาไว้ ดังนี้

• เงินจองและเงินทำสัญญา เมื่อเราตัดสินใจเลือกห้องที่ถูกใจได้แล้ว ขั้นตอนแรกก่อนที่จะเริ่มผ่อน คือ การวางเงินจองเพื่อล็อกสิทธิ์และทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการ โดยทั่วไปยอดเงินส่วนนี้จะอยู่ที่หลักพันถึงหลักหมื่นบาท ขึ้นอยู่กับระดับราคาของโครงการ

• เงินดาวน์ เป็นเงินก้อนแรกที่วางให้กับโครงการ ปกติแล้วสถาบันการเงินจะกำหนดให้เราวางเงินดาวน์ประมาณ 10-20% ของราคาซื้อขาย ยิ่งเราวางเงินดาวน์สูงเท่าไหร่ จะช่วยลดวงเงินกู้ที่ต้องขอจากสถาบันการเงิน ส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระในแต่ละงวดลดลง และช่วยลดภาระดอกเบี้ยรวมตลอดอายุสัญญาเงินกู้ได้อีกด้วย

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในบางโครงการอาจมีโปรโมชันช่วยออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้คนละครึ่งกับผู้จะซื้อ แต่เราก็ควรเตรียมเงินสำรองไว้เสมอ เพื่อไม่ให้กระทบกับสภาพคล่อง

• ค่าจดจำนอง หากเราต้องขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อผ่อนคอนโด เราจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่กรมที่ดินในอัตรา 1% ของวงเงินกู้รวม อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่เข้าเงื่อนไข โดยบ้านหรือคอนโดที่มีราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ตามหลักเกณฑ์ที่ภาครัฐกำหนด ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

• ค่าเงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้า เงินกองทุนเป็นเงินที่นิติบุคคลเก็บเพียงครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อไว้ใช้เป็นทุนสำรองซ่อมแซมอาคารในอนาคต ส่วนค่าส่วนกลางมักจะเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นสิ่งที่เราต้องจ่ายทุก ๆ ปี

• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประกันอัคคีภัย (ต้องทำประกันอัคคีภัยเมื่อใช้สินเชื่อกับธนาคาร) ค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า รวมถึงงบประมาณสำหรับการตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์

เช็กความพร้อม! ตารางคำนวณเงินเดือนเท่านี้ กู้ซื้อและผ่อนคอนโดได้เท่าไหร่?

การประเมินกำลังของตนเองก่อนเป็นการป้องกันไม่ให้เราก่อหนี้เกินตัว สถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาความสามารถในการผ่อนของผู้กู้ โดยมักจะกำหนดให้ภาระหนี้สินทั้งหมดต่อเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นว่าฐานเงินเดือนของเรารองรับการผ่อนคอนโดได้ที่ระดับราคาเท่าใด ลองพิจารณาตารางประมาณการเบื้องต้นดังต่อไปนี้ (คำนวณจากเกณฑ์ภาระหนี้ 40% และระยะเวลา ผ่อนคอนโด สูงสุด 30 ปี)

ฐานเงินเดือน (บาท/เดือน)	ความสามารถในการผ่อน (บาท/เดือน)	วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ (บาท)
15,000	6,000	900,000 - 1,000,000
20,000	8,000	1,200,000 - 1,400,000
30,000	12,000	1,800,000 - 2,000,000
40,000	16,000	2,400,000 - 2,600,000
50,000	20,000	3,000,000 - 3,300,000
70,000	28,000	4,200,000 - 4,600,000
100,000	40,000	6,000,000 - 6,600,000

หมายเหตุ: ตารางนี้เป็นการประมาณการเพื่อการวางแผนผ่อนคอนโดเบื้องต้นเท่านั้น วงเงินอนุมัติและค่างวดจริง อาจเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย นโยบาย การประเมินความเสี่ยง ภาระหนี้สินเดิม และเงื่อนไขเฉพาะของแต่ละธนาคาร
 

สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน

เราสามารถคำนวณความสามารถในการผ่อนคอนโดได้ด้วยตนเองจากฐานทางการเงิน ซึ่งสูตรเหล่านี้ คือ เครื่องมือที่เจ้าหน้าที่สินเชื่อใช้ประเมินเบื้องต้นว่าเราสามารถรับภาระผ่อนไหวหรือไม่ ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร
 

การหาความสามารถในการผ่อนคอนโดสูงสุดต่อเดือน

• ความสามารถในการผ่อน = (รายได้รวมต่อเดือน x 40%) - ภาระหนี้สินต่อเดือนที่มีอยู่เดิม

• ตัวอย่างเช่น 

  • เรามีรายได้รวมต่อเดือนที่ 45,000 บาท 

  • กำลังผ่อนรถยนต์อยู่เดือนละ 6,000 บาท

• คำนวณหา 40% ของรายได้: 45,000 x 40% = 18,000 บาท

• หักลบหนี้สินเดิม: 18,000 - 6,000 = 12,000 บาท

ดังนั้น เราจะเหลือความสามารถในการผ่อนเพิ่มเติมได้อีกสูงสุด 12,000 บาทต่อเดือน

การประเมินวงเงินกู้สูงสุดจากยอดผ่อน

โดยทั่วไปในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะใช้ตัวเลขประมาณการว่า ยอดเงินกู้ 1,000,000 บาท จะมียอดผ่อนประมาณ 6,000 - 7,000 บาทต่อเดือน (ขึ้นอยู่กับดอกเบี้ย หากดอกเบี้ยถูกอาจจะผ่อนล้านละ 6,000 บาท)

• วงเงินกู้สูงสุด = (ความสามารถในการผ่อน / 6,000) x 1,000,000

• จากตัวอย่างด้านบน เรามีความสามารถในการผ่อนคอนโด 12,000 บาท

• วงเงินกู้ = (12,000 / 6,000) x 1,000,000 = 2,000,000 บาท

นั่นหมายความว่าภายใต้รายได้และภาระหนี้ปัจจุบัน เราสามารถมองหาคอนโดในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทได้ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการพิจารณาสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

5 เทคนิคผ่อนคอนโดอย่างไรให้หมดไว และช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้หลักแสน

เมื่อการขอสินเชื่อผ่านการอนุมัติแล้ว ภารกิจต่อไปคือการบริหารจัดการหนี้ก้อนนี้ให้หมดไปอย่างรวดเร็วที่สุด เพราะการผ่อนคอนโดตามยอดขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนดไปเรื่อย ๆ จนครบสัญญา จะทำให้เราต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยจ่ายสะสมเป็นจำนวนมากรวมเกือบเท่ากับราคาคอนโดเลยทีเดียว
 

จ่ายค่างวดเกินยอดขั้นต่ำทุกเดือน

ระบบการผ่อนคอนโดของสถาบันการเงินไทย เป็นการคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก หมายความว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนจะถูกคำนวณจากเงินต้นที่เหลืออยู่เท่านั้น ดังนั้น เทคนิคที่ง่ายและเห็นผลที่สุดในการผ่อนคอนโดให้หมดไวคือ การจ่ายค่างวดให้มากกว่ายอดขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด

สมมติว่ายอดผ่อนขั้นต่ำอยู่ที่ 12,000 บาทต่อเดือน (ซึ่งอาจถูกหักเป็นดอกเบี้ยไปแล้ว 8,000 บาท และไปตัดเงินต้นเพียง 4,000 บาท) หากเราเพิ่มเงินผ่อนรายเดือนเข้าไปอีกแค่ 10% หรือ 20% เช่น จ่ายเป็นเดือนละ 14,000 บาท เงินส่วนเพิ่ม 2,000 บาทนี้จะไปตัดเงินต้นแบบไม่หักดอกเบี้ย เมื่อเงินต้นลดลงอย่างรวดเร็ว ดอกเบี้ยในงวดถัดไปที่นำมาคำนวณก็จะลดลงตาม ส่งผลให้ระยะเวลาในการผ่อนทั้งหมดสั้นลงและช่วยลดภาระดอกเบี้ยไปได้หลายแสนบาท

โปะด้วยเงินก้อนเมื่อได้โบนัสประจำปี

สำหรับมนุษย์เงินเดือน ช่วงสิ้นปีหรือต้นปีที่ได้รับโบนัส ถือเป็นโอกาสทองทางการเงินในการจัดการกับการผ่อนคอนโด แทนที่จะนำเงินโบนัสไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยทั้งหมด การแบ่งเงินก้อนส่วนหนึ่งมาโปะยอดหนี้จะช่วยให้ผ่อนหมดไวขึ้น

ปรับเปลี่ยนพฤติกรรม เคลียร์หนี้เก่า ไม่สร้างหนี้ใหม่

เทคนิคการผ่อนคอนโดให้รอดและหมดไว ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมการใช้เงินในชีวิตประจำวันด้วย เมื่อเรามีภาระผ่อนคอนโดเป็นก้อนใหญ่แล้ว เราควรมีนโยบายรัดเข็มขัด ไม่สร้างหนี้บริโภคที่ไม่จำเป็นเพิ่ม เช่น การรูดบัตรเครดิตซื้อของฟุ่มเฟือยแล้วผ่อนชำระ หรือการออกรถยนต์คันใหม่ที่เกินความจำเป็น
 

รีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี เพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง

การรีไฟแนนซ์ คือ อาวุธลับที่คนผ่อนคอนโดทุกคนต้องทำความเข้าใจ โดยปกติแล้ว สถาบันการเงินจะเสนออัตราดอกเบี้ยโปรโมชันที่ต่ำมากในช่วง 3 ปีแรก แต่หลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยมักจะปรับตัวสูงขึ้น เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อย่างก้าวกระโดด ทำให้ยอดผ่อนในแต่ละเดือนถูกนำไปตัดดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่ การรีไฟแนนซ์จึงเป็นทางเลือกในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ควรคำนวณค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคา เพื่อให้มั่นใจว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้
​

ขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention)

หากการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ดูเป็นเรื่องยุ่งยาก ต้องเตรียมเอกสารใหม่ เสียค่าประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และค่าจดจำนองใหม่ เรายังมีอีกหนึ่งทางเลือก คือ การขอรีเทนชัน (Retention) หรือการเข้าไปเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมที่เราเป็นลูกค้าอยู่ ซึ่งมักจะมีข้อดีในเรื่องของความสะดวกรวดเร็วและประหยัดค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมบางประเภท
​

สรุปบทความ

การตัดสินใจผ่อนคอนโดเป็นก้าวสำคัญที่สะท้อนถึงการเติบโตและความมั่นคงในชีวิต แม้ตัวเลขภาระหนี้อาจดูเป็นจำนวนเงินที่สูงและใช้ระยะเวลายาวนาน แต่หากเราเริ่มต้นด้วยการวางแผนที่ถูกต้อง ประเมินกำลังรายได้และรายจ่ายอย่างรอบคอบ รวมถึงเตรียมความพร้อมเรื่องเงินก้อนแรกอย่างรัดกุม การผ่อนคอนโดก็จะไม่ใช่เรื่องน่ากลัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อคุณมีตัวช่วยทางการเงินที่เข้าใจ อย่าง LH Bank ที่มีสินเชื่อเพื่อคนอยากมีบ้าน พร้อมเป็นพาร์ทเนอร์ช่วยสานฝันให้คุณเป็นเจ้าของพื้นที่แห่งความสุขได้อย่างราบรื่นและเบาใจมากยิ่งขึ้น

 

คำถามที่พบบ่อย

การผ่อนคอนโดแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) คืออะไร?

การผ่อนแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) เป็นวิธีการคิดดอกเบี้ยที่ระบบจะคำนวณดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือ ณ ปัจจุบันเท่านั้น ไม่ได้คิดดอกเบี้ยจากเงินกู้ก้อนแรกเริ่มแบบคงที่เหมือนการผ่อนรถยนต์
 

อยากผ่อนคอนโดเดือนละ 5,000 บาท สามารถซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ได้บ้าง?

สำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัดและตั้งเป้าหมายไว้ว่าต้องการผ่อนคอนโดในอัตราเดือนละ 5,000 บาท เราสามารถคำนวณย้อนกลับเพื่อหาราคาคอนโดที่เหมาะสมได้ โดยใช้หลักว่ายอดผ่อน 6,000 บาท ต่อเดือนเท่ากับวงเงินกู้ 1,000,000 บาท

• สูตรคำนวณ (ยอดที่ต้องการผ่อน x 1,000,000) / 6,000

• (5,000 x 1,000,000) / 6,000 = 833,333 บาท

ดังนั้น หากต้องการผ่อนเดือนละ 5,000 บาท เราควรตั้งงบในการค้นหาคอนโดที่มีราคาประมาณ 700,000 - 900,000 บาท ซึ่งอาจจะเป็นคอนโดมือสอง หรือคอนโดที่อยู่บริเวณชานเมือง ทั้งนี้ วงเงินกู้และยอดผ่อนชำระจริงจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยของแต่ละสถาบันการเงินและระยะเวลาขอกู้ของผู้กู้ด้วย

ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่?

สำหรับการกู้ซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท โดยปกติธนาคารมักพิจารณาให้ภาระหนี้สูงสุด (DTI) ไม่เกิน 40–50% ของรายได้ ในกรณีที่ผู้กู้ไม่มีภาระหนี้สินอื่นเลย ดังนั้นควรมีเงินเดือนขั้นต่ำที่ 25,000 – 30,000 บาทต่อเดือน เพื่อให้สามารถผ่อนชำระได้อย่างสบาย ไม่กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินในชีวิตประจำวัน

เงินเดือน 15,000 กู้คอนโดได้เท่าไร?

สำหรับฐานเงินเดือน 15,000 บาท หากเราไม่มีภาระหนี้สินอื่นเลย จะมีความสามารถในการผ่อนสูงสุดประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน (คิดจากภาระหนี้ 40% ของรายได้) เมื่อนำมาประเมินตามหลักการผ่อนล้านละ 6,000 บาท จะทำให้เราสามารถขอวงเงินกู้ได้สูงสุดประมาณ 900,000 - 1,000,000 บาท ทั้งนี้ การอนุมัติขั้นสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไข เอกสารแสดงรายได้ และเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อของทางธนาคาร

หมายเหตุ:
ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นแนวทางและคำแนะนำเบื้องต้นเท่านั้น ผู้สนใจควรศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางการเงินก่อนตัดสินใจทางการเงินหรือการขอสินเชื่อ

ข้อมูลเกี่ยวกับความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือน และการประเมินวงเงินสินเชื่อเบื้องต้นจากยอดผ่อนชำระข้างต้นเป็นเพียงข้อมูลในการคำนวณเพื่อการประมาณการเท่านั้น โดยการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อและวงเงินที่ได้รับจริงจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์และนโยบายของแต่ละธนาคาร ซึ่งอาจมีปัจจัยอื่น ๆ ประกอบการพิจารณาหลายด้าน เช่น ระดับรายได้ ภาระหนี้สินเดิม ประวัติการผ่อนชำระ อายุงาน อาชีพ และข้อมูลทางการเงินอื่น ๆ ตามที่ธนาคารกำหนด

ดังนั้น ผลการคำนวณดังกล่าวไม่ถือเป็นการรับรองการอนุมัติสินเชื่อหรือวงเงินสินเชื่อที่ผู้ขอสินเชื่อจะได้รับจริงจากธนาคาร

**กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว (อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงและเงื่อนไขเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด)

สอบถามรายละเอียดสินเชื่อบ้านเพิ่มเติมได้ที่ :
ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทุกสาขา
เว็บไซต์: www.lhbank.co.th/th/personal/loans/
LH Bank Contact Center: 1327
Facebook: LH Bank